España siempre ha sido un imán para la inversión en inmuebles por parte de los foráneos. Clima, gastronomía y ocio son un trío ganador que en la costa encuentra su máxima expresión gracias a las 589 playas españolas con Bandera Azul. En 2020 repetimos de nuevo como el país líder mundial con más arenales certificados. Sin embargo, la llegada del coronavirus ha afectado de lleno al turismo. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, nuestro país recibió 2,5 millones de turistas internacionales en el séptimo mes del año, un 75% menos que en el mismo mes de 2019. Las nacionalidades que tradicionalmente han apostado por pasar el verano en nuestros litorales han dado un paso atrás. Sin duda, las restricciones totales o parciales a la movilidad impuestas por sus países de origen, así como el miedo a los contagios o a la obligación de guardar cuarentena a la vuelta, han tenido mucho que ver con los 9.530 millones de euros que ha dejado de ingresar el sector turístico español en el primer mes oficial del verano.
El impacto en el turismo tiene su reflejo en las compraventas. Un informe del Banco de España apunta que el peso de los compradores internacionales en el residencial español pasó del 4,2% en 2007 al 10,9% de 2019. Sin embargo, la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores cifra en un 10,7% las operaciones protagonizadas por extranjeros en el segundo trimestre de 2020 frente al total de compraventas, unas 7.000 menos que en el trimestre anterior. Baleares (24,6%) fue la región que concentró la mayor parte de estas adquisiciones, precisamente la misma autonomía que constituyó el primer destino principal de los turistas en julio, con el 23,9% del total. El archipiélago balear se erige como uno de los territorios favoritos de la inversión extranjera, sobre todo, dentro del segmento del alto standing.
La incertidumbre planea
Los proyectos de obra nueva de lujo en Baleares han notado los efectos de la Covid-19. Desde Gras Arquitectos, un estudio con gran presencia en Palma de Mallorca, aseguran que “muchos proyectos se paralizaron o pospusieron, aunque cancelaciones como tal no hemos tenido ninguna”. En la misma línea se pronuncia Jaime Salvá, director del despacho de arquitectos en la capital balear que lleva su nombre, afirmando que “a mitad de marzo íbamos a empezar una obra y al final empezó la semana pasada, y alguna adquisición más de solares de clientes promotores que tenían fecha en el notario y lo aplazaron”. La inseguridad es el factor que dilata las decisiones inmobiliarias del cliente extranjero. “A partir del final del estado de alarma hubo interés, pero lo que estamos observando es que cuesta mucho recibir nuevos encargos”, comenta Salvá. Este paréntesis afecta tanto a “clientes particulares de proyectos de menor escala, unifamiliares o similares, que han pospuesto la inversión”, tal y como indican desde Gras, como a “los promotores, que están a la expectativa de qué va a pasar”, comenta Salvá, que expone el caso concreto de un francés con un fondo de inversión que “con el confinamiento paralizó sus inversiones a nivel mundial y España fue el último en el que las reactivó por la incertidumbre que le causaba el país”.
La declaración de España como zona de riesgo por gran parte de la comunidad internacional no ayuda. A finales de julio, Reino Unido extendía la obligación de pasar 14 días en cuarentena a todos los viajeros procedentes de España, mientras que Alemania les exigía a mediados de agosto un test molecular negativo para eludir el aislamiento. “La movilidad es el verdadero problema de toda esta situación”, sentencian desde Gras Arquitectos, algo que Salvá refrenda admitiendo que “las restricciones políticas están haciendo mucho daño”. A pesar de ello, el aprecio del extranjero por Mallorca no ha perdido fuerza: “Los extranjeros se mueren de ganas de venir y confinarse aquí porque no es lo mismo tener restricciones aquí que en su país de origen”, declara Salvá, que expone que “son clientes que no se quejan de los precios de venta, pero quieren realizar sus gestiones in situ. Son gente que tiene dinero, voluntad y ganas, que quiere invertir y se encuentran obstáculos”. Desde Gras Arquitectos incluso estiman que “Mallorca resultará beneficiada a medio plazo de esta situación, siempre que se solucione la movilidad, ya que la gente ha puesto en valor el privilegio de vivir en el exterior y en contacto con la naturaleza”.
A la influencia negativa que ha tenido la pandemia en la actividad inmobiliaria premium de estas islas se suma una reivindicación casi histórica del sector en su conjunto: la agilización en la concesión de licencias. “El coronavirus es una desgracia mundial, pero los retrasos en las licencias son muy mejorables”, comenta Salvá, que reconoce demoras de hasta dos años. “Los ayuntamientos se quejan de falta de medios, pero las tasas por cada proyecto son de unos 30.000 euros para una vivienda de lujo con un precio de venta de unos 3 millones de euros”. Respecto a las expectativas del negocio para este año, desde Gras Arquitectos reseñan que sus resultados “no bajarán o bajarán sensiblemente, pero no crecerán como estaba previsto”. Por su parte, Salvá declara que “todavía tenemos la inercia de los proyectos que había en marcha antes de marzo, así que por ahora seguimos desbordados de trabajo, pero esta situación afectará dentro de un año o dos, cuando estos proyectos se vayan finalizando y no haya entrada de nuevos”, añadiendo que, por ahora, “2021 es un interrogante”.
El impacto de la pandemia en otras costas españolas
Otro de los enclaves donde la crisis sanitaria se ha dejado sentir es la Costa del Sol. Luis Valdés, director de Residential Sales Advisory de Colliers International señala que “algunas promociones en fase inicial paralizarán su venta, mientras que aquellas con la construcción avanzada, en la que los clientes ya han invertido una parte importante, el riesgo de cancelación es poco significativo”. Para Valdés, “la vivienda de lujo es un activo refugio que ofrece seguridad al inversor de alto nivel”. De la misma opinión es Nacho García-Milla, CEO de Cicerone Real Estate, resaltando que “los destinos de costa siempre van a tener una gran demanda por parte del mercado extranjero por las excelentes condiciones climatológicas y la calidad de vida”. No obstante, “mientras que se prolonguen las medidas de seguridad para atajar la propagación del coronavirus y no se reanuden las conexiones de líneas áreas con normalidad, las ventas se resentirán de un modo significativo”, indica el portavoz de Colliers. En Cicerone Real Estate lo secundan: “Las limitaciones impuestas por los gobiernos internacionales condicionan gravemente los desplazamientos a nuestro país y, en consecuencia, las transacciones inmobiliarias”.
En este sentido, la digitalización de las empresas inmobiliarias será clave para animar la inversión. “En estos momentos en los que el coronavirus ha arrasado con cualquier previsión económica prevista, la venta de una vivienda se ha convertido en un imposible a menos que la presencia digital de la misma sea un reclamo tan atractivo que la visita física sea accesoria. Tanto es así que casi el 14% de los compradores de vivienda de lujo adquieren activos sin visitarlos”, expone García-Milla. Desde Colliers se muestran optimistas, pero con cautela: “A medida que el virus esté controlado aumentará la confianza entre los inversores y se recuperarán los volúmenes de inversión anteriores a la pandemia”. Hasta que no llegue una vacuna, los corredores seguros, la agilización en la tramitación de licencias y ciertas medidas fiscales serán los apoyos del sector para dinamizar las ventas.
Estilo de vida y sostenibilidad unen sus fuerzas
La pandemia ha intensificado el interés de la demanda de lujo por emplazamientos alejados de las grandes capitales. Es lo que está pasando, por ejemplo, en Barcelona, donde “el interés por las áreas urbanas ha sido sustituido parcialmente por las zonas periféricas, especialmente por las costeras”, asegura el CEO de Cicerone Real Estate, añadiendo que “el interés que despertaba Barcelona antes de la epidemia se ha trasladado a localidades como Castelldefels, Gavà y Sitges, así como el Maresme y la Costa Brava”. En cualquier caso, este cliente se adapta a los tiempos que nos ha tocado vivir. “Estamos notando un aumento en la demanda impulsada por un nuevo estilo de vida y el teletrabajo, donde el comprador de vivienda de lujo antepone su bienestar y la felicidad de la familia”, afirma Valdés. Este cambio en los gustos del comprador de alto poder adquisitivo hace que “ahora se busquen viviendas con más luz, más espacio, más domótica, más conexión a la red (IoT), y, por supuesto, zonas exteriores”, enumera García-Milla.
Dentro del segmento de la vivienda premium, la localización se impone a la situación pandémica: “A la hora de tomar una decisión, el comprador de este tipo de vivienda valora la ubicación del proyecto, su arquitectura, la propuesta de calidades, la personalización y el diseño de las áreas comunes y amenities, más que la eventual coyuntura económica o sanitaria”, insiste el experto de Colliers. Otro de los elementos que empieza a cobrar relevancia dentro del listado de imprescindibles que busca el cliente de una vivienda de lujo es la sostenibilidad del proyecto. Desde ARK Architects, firma especializada en residencias de alto standing en Marbella, revelan que la demanda de un producto personalizado y sostenible que ponga en valor la autenticidad de los espacios y cree experiencias únicas está creciendo porque “es una garantía para los inversores ante la incertidumbre económica y los vaivenes bursátiles provocados por el coronavirus”. En este sentido, Adam Neale, fundador de la inmobiliaria Terra Meridiana, ubicada en Costa del Sol, confiesa que “la demanda se ha visto impulsada por un nuevo estilo de vida, originado tras la pandemia y por la consideración de esas villas de un refugio físico seguro y una posible cobertura contra la inflación futura, frente a otras inversiones a nivel mundial”.
