El precio de la vivienda se ralentizará en los próximos trimestres, si bien se estima que el crecimiento interanual se situará cercano al 5% para 2023 en el caso de la vivienda usada, mientras que se espera un aumento del 3% para 2024, según se extrae del XVIII Observatorio de la Valoración de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).
En el caso de la vivienda nueva, se espera que su precio cierre 2023 con un crecimiento superior al 6%, para después crecer a lo largo de 2024 en el entorno del 4-5%.
No obstante, los profesionales más conservadores creen que los precios de la vivienda usada crecerán en el entorno del 2-3% en 2023, pero señalan un estancamiento o ligero descenso para 2024.
Así, se estima que, para finales de 2024, el precio de la vivienda usada alcanzará un ‘techo’ de 2.000 euros por metro cuadrado de media, mientras que el precio de las viviendas nuevas se acelerará «más rápidamente».
Pese a ello, la mayoría de los panelistas afirman que en España no se va a producir un «efecto contagio» de la situación internacional en lo que se refiere a precios, ya que, aunque la subida de tipos de interés tiene un innegable efecto en el mercado, en España hay muchas localidades y distritos de grandes ciudades que no han llegado a recuperar los niveles de precios que alcanzaron antes de la gran crisis inmobiliaria de 2007-2008.
Los precios del alquiler en España han aumentado aceleradamente desde principios de 2022 y han superado los niveles prepandémicos, con ritmos superiores al 20% de crecimiento interanual en algunas ciudades como Barcelona, Málaga, Palma de Mallorca o Valencia.
En el informe se apunta que la recuperación de la actividad postpandémica y el aumento de actividad económica, con la atracción de población que ello implica a las ciudades mencionadas, serían los responsables de esta aceleración.
Así, un 80% de los panelistas internos y un 67% de los externos aventuran que el precio del alquiler seguirá creciendo, mientras que el resto consideran que se mantendrá.
El menor dinamismo de las transacciones apreciadas en el primer trimestre del año hace a los especialistas afirmar que se producirá una reducción significativa de los volúmenes de transacciones para los años 2023 y 2024 respecto de las cifras observadas en el pasado ejercicio 2022.
Así, se esperan caídas de entre el 10 y del 20% en términos interanuales, lo que arrojaría una cifra total de transacciones de vivienda de entre 550.000 y 650.000 transacciones, en el escenario más optimista.
«Esto significaría una vuelta gradual a la media histórica de España, con volúmenes similares a los experimentados en los años 2018 o 2019», han apuntado en el informe.
En este sentido, la amplia mayoría de panelistas consideran que la demanda inversora y de reposición no serán capaces de compensar la pérdida de dinamismo o capacidad de la demanda de primer acceso (aquella que depende en mayor medida de la financiación hipotecaria), lo que deriva en las caídas de actividad respecto del ejercicio anterior que se espera que tengan lugar.
No obstante, el informe destaca que la proporción de transacciones que no tienen apoyo financiero ha crecido en los dos últimos años por encima del 40%, lo que sugiere que hay un transvase de capital de otros sectores al inmobiliario y que se están realizando compras «al contado» de forma creciente, posiblemente atraídas por precios que no han crecido en una década y que constituyen compras aventajadas para la inversión.
Por otro lado, en el estudio se muestra que los indicadores de empleo y producción del sector residencial no se recuperan, con una reducción en las viviendas iniciadas y en la finalización de obras, que hace «perder la esperanza» de que se produzca pronto el aumento en la edificación necesario para dotar de viviendas a los mercados españoles.
Asimismo, se sigue mostrando una restricción crediticia en el sector constructor, acentuada ahora por un encarecimiento de la financiación derivado del aumento de tipos.
Para paliar esta situación, desde el AEV han pedido una agilización en la transformación de suelo, con el fin de abaratar el precio del que actualmente es el componente más caro de los que componen el coste de una vivienda, la agilización en la concesión de licencias de obras, un uso más eficaz del suelo público mediante acuerdos de colaboración público-privados y una regulación equilibrada en derechos y obligaciones para las partes que intervienen en los contratos de alquiler.
Asimismo, desde el ámbito privado, consideran necesario fomentar la industrialización de la construcción, así como implementar programas de atracción, formación y retención de talento, mientras que creen necesario estudiar un modelo de crecimiento territorial distribuido en capitales secundarias, favoreciendo la inversión para la creación de polos de actividad y empleo que ayuden a moderar las concentraciones excesivas de población.
«Es necesario un plan de acción ambicioso y con visión de futuro que ayude a resolver la escasez de obra nueva y los desajustes entre oferta y demanda que estamos sufriendo en los mercados tanto de compraventa como de alquiler», ha indicado la secretaria general de la AEV, Paloma Arnaiz.
