Tras una pandemia, en plena guerra de Ucrania y con la inflación azotando el bolsillo de los españoles, el crecimiento del sector inmobiliario que hasta ahora había logrado sobreponerse a la adversidad parece estar frenando. Los últimos meses de 2022 reflejaron una caída de las ventas y un leve ajuste de los precios, según el Colegio de Registradores.
En concreto, el precio de la vivienda en España se redujo un 0,4% en el último trimestre de 2022 respecto al trimestre anterior, para situarse en 1.941 euros/m2. Según la Estadística Registral Inmobiliaria, la caída trimestral vino motivada por el descenso del coste de la vivienda usada (-1,1%), aunque la vivienda nueva, que representó dos de cada 10 operaciones, se revalorizó un 2,5%.
Una vivienda de obra nueva es aquella que se compra directamente al promotor cuando su construcción o rehabilitación ya ha concluido, salvo que haya sido habitada durante dos o más años, por ejemplo, un constructor que alquila una vivienda y luego la vende. A grandes rasgos, es una casa que ha sido entregada por primera vez.
Por otro lado, las viviendas de segunda mano son aquellas que ya han tenido por lo menos un propietario. Normalmente ya están construidas y han sido habitadas.
Para analizar qué tipo de vivienda es mejor, Víctor López, socio de HiHomie, destaca que la elección depende de las necesidades y prioridades de cada uno de los futuros propietarios, de ahí la importancia de analizar detenidamente las ventajas de comprar una vivienda nueva o de segunda mano.
La nueva tiene la ventaja de estrenar inmueble, mientras que el edificio cuenta con una mayor vida útil y tiene garantía del promotor. Además, las distribuciones y diseños son más modernos, los materiales de mejor calidad tienen un menor gasto energético y gozan de mejores instalaciones.
En este caso es importante detenernos en el precio que, aunque actualmente sube en los dos tipos de vivienda en España, en la usada es siempre inferior. Además, es un tipo de vivienda que suele tener buenas localizaciones y generalmente no cuenta con terrenos disponibles para edificar vivienda nueva. “Se tarda menos en entrar a vivir, se gastan menos impuestos para adquirirla y los gastos de comunidad son más bajos”, según Víctor López.
No hay una única respuesta y depende de lo que busque el comprador. Sin embargo, existen unas diferencias entre las viviendas de obra nueva y las de segunda mano que pueden servir de guía para llegar a un veredicto.
En las viviendas de segunda mano hay que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya cuantía depende de la comunidad autónoma donde se ubique la casa. En cambio, en la obra nueva hay que pagar un 10% de IVA.
Si bien es cierto que, aunque muchas casas de segunda mano requieren de algún tipo de reforma para entrar a vivir, los tiempos de reformar suelen ser menores que los de una casa que se está construyendo. La obra nueva, habitualmente, tarda más en estar lista para entrar a vivir.
Las promociones de obra nueva están a estrenar, así que no habrá desperfectos que arreglar o, si los hubiera, el promotor se haría cargo de ellos ya que existe una garantíade:
En cambio, en la vivienda usada es probable que haya cosas que arreglar o reformar, como pintar las paredes, cambiar cristales, etc.
Las casas de obra nueva y los edificios que se construyen actualmente siguen los criterios del Código Técnico de la Edificación (CTE) en cuanto a materia energética, lo que las hace más eficientes que aquellas viviendas antiguas que no han sido rehabilitadas.
Las promociones de obra nueva se construyen donde hay suelo para ello. A veces coincide con ubicaciones céntricas, pero en otras ocasiones están alejadas de las urbes. En cambio, la oferta de casas de segunda mano está extendida a todos los lugares.
Existen promotoras de obra nueva que ofrecen a sus clientes la opción de personalizar los acabados de su vivienda con productos dentro de su catálogo. En la vivienda usada habría que cambiarlos, con la obra que eso implica.
En términos anuales, el precio medio de la vivienda en el último trimestre de 2022 se situó en 1.944 euros el m2, lo que supuso un incremento interanual del 6,7%, motivado especialmente por la subida del coste de la vivienda de segunda mano (+7,9%).
Si te preguntas qué se vende más, la vivienda nueva o usada, queda destacar que en el último trimestre de 2022, la vivienda nueva apenas representa 2 de cada 10 operaciones y en ocasiones recoge acuerdos de compraventa con una antelación media de dos años, por lo que no siempre supone el comportamiento actual del mercado, siendo, por tanto, más representativa la evolución de los precios de la vivienda de segunda mano.
En este periodo se inscribieron en los registros de la propiedad 150.141 compraventas de vivienda, un 10,6% menos que en el trimestre anterior. Más de 25.860 transacciones fueron de obra nueva, un 9,6% menos en variación trimestral, mientras que la compra de vivienda usada cayó un 10,8%, hasta las 124.279 operaciones.
En el mes de diciembre de 2022 las compraventas de viviendas registraron un descenso interanual del 9,8%, con 41.459 operaciones. Sin embargo, los datos anualizados superaron las 646.240 compraventas en 2022, la mayor cifra desde mediados de 2008.
La venta de viviendas firmó en 2022 su mejor resultado de los últimos 15 años, pero en 2023 se prevé que se registre una caída cercana al 25-26%. En cuanto a los precios, el CaixaBank Research cree que se producirá un ajuste, aunque no llegará al nivel de corrección que están experimentando países como Nueva Zelanda, Canadá o Suecia, donde el mercado estaba sobrecalentado.
Desde HiHomie también comentan que el precio de la obra nueva se mantendrá al alza, o al menos no descenderá. “Esto se debe principalmente a la escasez de terreno urbanizable en las principales ciudades vs la gran demanda de obra nueva que existe”.
López destaca que una de las razones por las que se construye menos inmuebles de obra nueva actualmente es la escasez de terreno urbanizable en centros de ciudades o zonas demandadas. Esto provoca que cada vez sea más complicado encontrar buenas ubicaciones para construir.
“Debemos tener en cuenta el incremento de precios en los materiales de construcción que hemos tenido recientemente, factor que encarece y resta rentabilidad para llevar a cabo una construcción de este tipo”.
Molet cree que la pandemia creó mucha incertidumbre y se proyectaron pocas obras en España. “Esto sumado a la escasez de material y su elevado precio, hace difícil a constructores y promotores proyectar vivienda nueva”.
