Arranca la batería de previsiones sobre qué le deparará el nuevo año al sector inmobiliario global. Uno de los últimos pronósticos llega de la mano de la gestora de inversiones Nuveen Real Estate, que ve en 2022 cinco grandes tendencias.
Entre ellas, que la incertidumbre seguirá dominando el mercado, que poco a poco se irán unificando las rentabilidades de los diferentes activos y que se acelerarán algunos cambios que hemos visto en los últimos tiempos, como el impulso del trabajo híbrido y su impacto en el sector de las oficinas. Repasamos qué espera la gestora de 2022:
Una de las claves del ejercicio próximo es la situación marcoeconómica mundial. Según Nuveen, «no se puede subestimar la importancia del entorno inmediato», y alerta de que, «tras dos años de pandemia, y pese a que las perspectivas son menos oscuras, probablemente no son más seguras«. De hecho, los organismos internacionales están revisando a la baja sus previsiones económicas.
La compañía explica que, aunque las tasas de vacunación contra el covid-19 están aumentando en muchos países desarrollados, se están relajando las restricciones a la movilida y se está impulsando la actividad económica, todavía hay gritas que prolongarán la incertidumbre. Entre ellas, que el turismo internacional sigue rezagado, que poco a poco irán desapareciendo las ayudas públicas que han permitido sostener la economía vía consumo, así como la elevada inflación, las tensiones de precios en el sector de la energía o los posibles cuellos de botella en la oferta de bienes y servicios.
Según la gestora, «la inflación está preparando el escenario para una avanzar hacia la normalización de las políticas monetarias», aunque no espera grandes movimientos a corto plazo por parte de la Reserva Federal de EEUU (Fed), el Banco Central Europeo (BCE) o el Banco de Japón (BoJ).
Otra de las claves de 2022 será que los diferentes activos inmobiliarios poco a poco irán ajustando sus rendimientos y que, por ejemplo, la logística deje de comportarse mejor que el promedio del mercado y el ‘retail’, peor que la media. Por eso, afirma Nuveen, «los inversores necesitarán algo más que una estrategia centrada en un sector».
La gestora recalca que los activos logísticos y los residenciales poco a poco irán perdiendo fuelle respecto a otros inmuebles, ya que los vientos de cola que impulsaban a estos sectores ya han tocado máximos. Por eso, inisiste, los diferenciales entre los distintos tipos de activos probablemente convergerán en 2022″.
La compañía recuerda que la pandemia ha cambiado las reglas del juego en muchos aspectos de nuestro día a día: en cómo y dónde trabajamos, compramos y vivimos. Unos cambios, según el estudio, tienen «consecuencias sísmicas» para los inversores inmobiliarios, sobre todo la persepctiva de que se va a imponer en el futuro el modelo de trabajo híbrido, que mezcla el trabajo presencial con el remoto.
Esta tendencia supone un desafío para el sector de las oficinas, tanto en términos de cantidad como de distribución. No obstante, reconoce que no hay una tendencia uniforme y que las oportunidades varían mucho en función de los países y las regiones, ya que dependen de factores culturales, geográficos y también económicos.
Según explica en el estudio, hay dos impactos potenciales a considerar: la migración entre países y ciudades, y la migración dentro de las ciudades. Los movimientos de la población, en su opinión, pueden producirse por un factor económico (buscar un lugar más barato en el que vivir) o laboral (mudarse en busca de oportunidades profesionales), y prevé que haya más migraciones en EEUU que en Europa o Asia, donde los cambios de país son más complicados por barreras como el idioma o el acceso a permisos de trabajo.
Según la gestora, el modelo de trabajo híbrido reducirá la actividad en el centro de las ciudades y aunque no prevé un gran impacto en la distribución de los espacios de las oficinas, sí ve probable que la demanda opte por espacios más reducidos.
Otra de las previsiones que maneja Nuveen es que 2022 será un año en el que debemos estar preparados para las sorpresas. «Hasta las tendencias previstas sorprenderán por su velocidad e impacto en el sector inmobiliario», recalca en el informe.
Por ejemplo, cree que el cambio climático cada vez pesará más en la agenda política y empresarial, y que se acelerará la apuesta por la sostenibilidad en el inmobiliario, tanto por parte de propietarios como de bancos, aseguradoras y comités de inversión.
Por último, la gestora afirma que los cambios estructurales en la demografía, la tecnología y la sostenibilidad, que constituyen el núcleo de la estrategia de inversión del mundo del mañana, podrían ser el gran elemento diferenciador en materia de rendimiento durante la próxima década.
En el caso de la demografía, por ejemplo, detalla que durante la pandemia ha cambiado la forma de vivir, comprar y relacionarnos, y que esa conectividad será clave en el futuro. Nuveen afirma que será necesario tener en cuenta las nuevas necesidades que han surgido para poder crear valor en las inversiones inmobiliarias.
En el campo tecnológico, destaca la realidad virtual y la llegada de las ‘proptech’, empresas que participan en todo el ciclo de vida de un activo, automatizando los flujos de trabajo y realizando las operaciones de construcción más eficiente, o la apuesta por las energías renovables. Según el estudio, quienes se queden atrás en los cambios tecnológicos, tendrán más difícil alcanzar los objetivos de retorno, ya que los inquilinos y los compradores cada vez demandan más instalaciones de última generación.
Por útimo, y dentro del campo de la sostenibilidad, la gestora cree que cotizarán al alza aquellas estrategias que contemplen la eficiencia energética de los inmuebles, ya que los edificios sostenibles gozarán de «más certeza, mayores rendimientos y menos impuestos sobre el carbono» que aplican muchos países, incluidos los europeos.
